Perundang-undangan untuk menutup celah yang telah merugikan pemerintah Nevada dalam kehilangan pendapatan jutaan dolar adalah pendekatan yang “tidak canggih” dan tidak akan banyak membantu untuk memaksa bisnis membayar pajak, kata para ahli.
Assembly Bill 448, diperkenalkan setelah investigasi Las Vegas Review-Journal mengungkapkan bahwa kasino dan pemilik properti besar lainnya menghindari pajak pengalihan properti dalam penjualan yang menguntungkan, disetujui oleh komite Majelis bulan lalu. RUU tersebut akan meminta pembayaran pajak jika properti tersebut dipindahkan ke badan usaha yang “dibentuk untuk tujuan menghindari pajak itu”.
Pakar hukum mengatakan langkah itu dapat membantu menutup kesenjangan dalam penjualan yang lebih kecil. Tetapi jika RUU itu menjadi undang-undang, pengacara dan akuntan mahal masih akan menemukan cara untuk membantu klien menghindari pajak, kata mereka.
“Ini menurut saya sebagai cara yang tidak canggih untuk mendekati masalah ini,” kata pengacara perusahaan Bob Mahon, ketua praktik pajak untuk raksasa hukum Perkins Coie.
Mantan Wakil Jaksa Distrik Clark County Clifford Jeffers, yang menghabiskan waktu bertahun-tahun menangani masalah perdata terkait properti, tidak yakin tindakan tersebut akan efektif.
“Ini adalah pendekatan Band-Aid untuk sesuatu yang merupakan masalah berdarah,” kata Jeffers.
Mahon dan mantan pengacara pajak Don Griswold mengatakan ada cara yang lebih kuat untuk menutup celah Nevada dalam transaksi rumit ini: mengenakan pajak atas penjualan entitas yang memegang kepemilikan properti.
Ketua Majelis Steve Yeager dan Pemimpin Mayoritas Majelis Sandra Jauregui, Demokrat Las Vegas yang memperkenalkan RUU tersebut, tidak menanggapi permintaan komentar.
Tom Blanchard, presiden Nevada Realtors, mengatakan asosiasi real estat mendukung upaya apa pun untuk merevisi pengecualian yang, menurut undang-undang negara bagian, mengizinkan transaksi tertentu untuk menghindari pajak transfer. Dia mengatakan AB448 adalah langkah ke arah itu dan kelompoknya memuji Yeager karena memperkenalkan RUU tersebut.
“Orang-orang Nevada yang bekerja keras membayar (pajak transfer), apakah mereka pembeli rumah pertama kali atau pemilik properti lama,” kata Blanchard dalam sebuah pernyataan. “Namun entitas perusahaan besar dapat menghindari pembayaran (pajak) karena pengecualian ini, meninggalkan jutaan dolar dari pundi-pundi pemerintah negara bagian dan lokal. Pada dasarnya, ini tidak adil bagi warga Nevada sehari-hari. “
Sesi legislatif Nevada dijadwalkan berakhir 5 Juni. Pajak transfer akun dijadwalkan untuk sidang Kamis dengan Majelis Cara dan Komite Sarana.
‘Mudah jatuh dari batang kayu untuk menghindari hal ini’
Griswold, yang dulu mencari celah pajak untuk klien tetapi sekarang menjadi pengkritik vokal penghindaran pajak, mengatakan AB448 adalah perubahan positif untuk Nevada tetapi tidak sekuat yang seharusnya.
Satu masalah potensial: RUU itu mengangkat masalah niat.
Jeffers mengatakan gagasan untuk membuktikan niat dalam penjualan ini “menggelikan” karena penasihat akan tahu bagaimana membentuk entitas untuk tujuan yang sah yang juga memungkinkan klien menghindari pajak transfer.
Griswold mengatakan niat membuktikan dapat memerlukan litigasi yang mahal dan mencatat bahwa para eksekutif dapat dengan mudah membersihkan perusahaan cangkang lama untuk digunakan dalam kesepakatan baru. Dengan cara ini, mereka dapat mengatakan bahwa entitas didirikan jauh sebelum penjualan yang relevan terjadi dan tidak dapat didirikan untuk tujuan menghindari pajak transfer dalam transaksi tersebut.
“Menghindari hal ini semudah jatuh dari balok kayu,” kata Griswold, yang sebelumnya bekerja untuk firma akuntansi besar KPMG dan PwC serta firma hukum besar.
Asosiasi Resor Nevada menolak mengomentari RUU tersebut.
Vegas Chamber memantau undang-undang tersebut, tetapi kelompok bisnis tersebut belum mengambil sikap terhadapnya, kata juru bicara Cara Clarke.
Penjualan besar, tidak ada pajak transfer
Transfer pajak yang terlibat 0,51 persen dari harga jual properti di Clark County, dan hasilnya masuk ke dana umum Nevada, sekolah, perumahan berpenghasilan rendah, dan layanan lainnya. Negara menghasilkan lebih dari $330 juta pendapatan pajak transfer tahun fiskal lalu.
Namun selama bertahun-tahun, Las Vegas telah melihat banyak kesepakatan mahal yang tidak menghasilkan sepeser pun dari pajak ini.
Setidaknya kesepakatan senilai $27,5 miliar di wilayah Las Vegas – yang mencakup sekitar dua lusin penjualan yang melibatkan hotel-kasino, pusat perbelanjaan, dan properti lain yang sebagian besar berada di atau dekat the Strip – telah ditutup tanpa pajak transfer properti publik sejak 2007, Review- Journal melaporkan musim semi lalu.
Dalam transaksi semacam itu, investor sering mengakuisisi entitas yang memegang kepemilikan real estat, daripada membeli properti secara langsung, dan sering mengutip pembebasan pajak transfer yang diizinkan berdasarkan undang-undang negara bagian saat real estat dialihkan ke anak perusahaan.
Salah satu cara untuk memperoleh pendapatan dari transaksi tersebut adalah dengan mengenakan pajak atas penjualan real estate perseroan terbatas atau entitas lainnya. Sebanyak 17 negara bagian mengenakan atau mengizinkan apa yang disebut pajak transfer pengendali ini, menurut s artikel musim semi 2020 oleh Holly Unck, wakil presiden layanan pajak transaksi di broker real estat komersial CBRE Group.
Nevada bukan salah satunya.
Seperti yang ditulis Unck, negara bagian memperluas undang-undang mereka untuk memasukkan pajak ini karena mereka menyadari celah hukum yang memungkinkan pemilik properti menghindari biaya transfer properti.
Griswold mengatakan pajak bunga pengendali tidak antipeluru dan mencatat bahwa anggota parlemen menentang penasihat sektor swasta yang cerdas.
“Aturan anti-penyalahgunaan yang ditargetkan terdengar bagus di wajah mereka, dan jika Anda tidak akan melakukan hal lain, maka lakukanlah,” katanya. “Tetapi penghindaran pajak mana pun yang sepadan dengan biaya mereka dapat menghindari hampir semua aturan anti-penyalahgunaan yang ditargetkan.”
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter. Segall adalah reporter di tim investigasi Review-Journal, yang berfokus pada pelaporan yang meminta pertanggungjawaban para pemimpin, bisnis, dan agensi serta mengungkap kesalahan.