Tolong dicatat: Minggu ini saya menyerahkan kolom saya kepada Avece M. Higbee, seorang pengacara lokal, untuk berbicara tentang The Fair Housing Act dan bagaimana pengaruhnya terhadap asosiasi pemilik rumah di Las Vegas.
Aturan asosiasi biasanya diadopsi untuk menangani keselamatan dan perilaku, menjunjung tinggi nilai-nilai, dan menghindari tanggung jawab. Namun, terkadang aturan yang didasarkan pada keamanan penghuni dapat melanggar hak individu penghuni tertentu. Disitulah letak perjuangannya.
Undang-Undang Perumahan Adil adalah undang-undang federal yang melarang diskriminasi dalam penjualan, penyewaan, atau pembiayaan perumahan atau dalam penyediaan layanan atau fasilitas karena ras, warna kulit, agama, jenis kelamin, asal kebangsaan, kecacatan, atau status keluarga. Asosiasi terikat oleh persyaratan FHA. Dalam kasus diskriminasi, penggugat harus menetapkan bahwa aturan asosiasi bersifat diskriminatif dengan menunjukkan bahwa ia memperlakukan kelas yang dilindungi secara berbeda dari penduduk lainnya. Asosiasi kemudian harus mengartikulasikan beberapa alasan yang sah (non-diskriminatif) untuk tindakannya. Penggugat kemudian dapat memberikan bukti bahwa aturan tersebut bukanlah cara yang paling membatasi untuk mencapai alasan yang sah.
Di bawah ini adalah beberapa contoh aturan yang ditentang di bawah FHA.
■ Peraturan renang: Pembelaan asosiasi terhadap klaim diskriminasi di sini adalah kesehatan dan keselamatan. Namun, aturan yang tampaknya logis mungkin bertentangan dengan FHA. Aturan yang membatasi penggunaan kolam hanya untuk orang dewasa atau penggunaan orang dewasa pada waktu tertentu (untuk putaran berenang) kemungkinan besar mendiskriminasi anak-anak. Persyaratan pengawasan orang tua cenderung diskriminatif karena orang dewasa lainnya dapat mengawasi anak-anak. Mengharuskan hanya anak-anak yang terlatih menggunakan toilet untuk berenang bisa dibilang diskriminatif; aturan yang melarang semua orang yang mengompol akan mencapai hasil yang sama tanpa diskriminatif. Aturan mengenai usia perenang solo dapat menjadi diskriminatif karena beberapa anak berenang lebih baik daripada orang dewasa, dan seorang anak berusia 15 tahun dapat disertifikasi sebagai penyelamat oleh Palang Merah.
■ Aturan gym: Sebuah asosiasi melarang anak-anak di bawah 16 tahun memasuki gym di tempat kecuali didampingi oleh orang dewasa dan melarang mereka menggunakan peralatan kapan saja. Atas tantangan tersebut, pengadilan memutuskan bahwa: 1.) Asosiasi telah mengartikulasikan dasar hukum untuk pelarangan tersebut karena potensi kerugian; dan 2.) penggugat tidak dapat membuktikan adanya peraturan yang lebih longgar. (Sirkuit Kesembilan — Landesman v. Keys Condo Owners Association.)
■ Aturan lapangan tenis dan clubhouse: Sebuah asosiasi telah memasang tanda bahwa: 1.) Orang dewasa adalah individu berusia 19 tahun atau lebih; 2.) clubhouse hanya untuk penggunaan orang dewasa; 3.) tidak seorang pun di bawah usia 15 tahun dapat menggunakan kolam renang atau spa kecuali didampingi oleh orang dewasa; 4.) tamu dibatasi enam per rumah tangga dan penduduk berusia 14 hingga 18 tahun dibatasi satu tamu per orang; 5.) orang dewasa memiliki hak istimewa lapangan tenis atas anak-anak setelah waktu tertentu pada hari tertentu; dan 6.) berenang santai hanya di kolam renang dan spa. Pemilik mengklaim diskriminasi di bawah FHA. Asosiasi berpendapat bahwa aturan itu dimaksudkan untuk mencegah vandalisme, kepadatan penduduk, kekerasan seksual dan penggunaan narkoba. Pengadilan menemukan bahwa aturan tersebut sangat diskriminatif karena mereka memperlakukan anak-anak dan keluarga dengan anak-anak secara kurang baik daripada yang lain.
■ Aturan tentang jalan pribadi: Penyewa dengan anak cacat menyatakan pelanggaran Undang-Undang Amandemen Perumahan Adil terhadap asosiasi. Perhimpunan melarang bus sekolah memasuki masyarakat dengan alasan kesehatan dan keselamatan (kecepatan) serta keausan di jalan. Saat penyewa mengajukan gugatan, asosiasi mengubah larangan tersebut. Pengadilan menolak untuk memberikan keputusan ringkasan awal karena masalah fakta, tetapi memperjelas bahwa penggugat akan menang. Perhatikan bahwa pengadilan mengizinkan klaim terhadap masing-masing direktur. (Oregon — Hernandez v. Asosiasi Pemilik Rumah Perkebunan Lapangan Golf).
■ Perubahan peraturan: Perubahan apa yang harus dilakukan pada peraturan yang ada untuk menghindari tantangan diskriminasi? Kasus terbaru membantu menjawab pertanyaan ini. Pemilik A, seorang penyintas kanker dengan asma, membeli apartemen di lantai dua. Pemilik A mengeluhkan bau asap yang berasal dari unit di bawah yang ditempati oleh penyewa. Asosiasi menyewa kontraktor HVAC untuk memasang sistem udara segar untuk Pemilik A, yang tidak sepenuhnya membantu. Pemilik A menuntut agar asosiasi melarang merokok di masyarakat. Dewan berusaha untuk mengubah dokumen yang mengatur untuk melarang merokok, tetapi amandemen tersebut gagal. Pengadilan menemukan asosiasi yang menunjukkan bahwa FHA memerlukan perubahan moderat untuk menantang kebijakan, bukan perubahan mendasar, dan tidak akan memerlukan perubahan yang secara material akan mengganggu hak-hak pihak ketiga. (Michigan – Davis v. Asosiasi Kondominium Echo Valley.)
Kesimpulan: Asosiasi harus berhati-hati dan berkonsultasi dengan penasihat mereka ketika mengadopsi, mengubah dan menegakkan peraturan. Tujuan menciptakan aturan yang sesuai dengan perilaku dan netral usia adalah kunci menuju aturan yang sukses, legal, dan dapat ditegakkan.
Avece M. Higbee, Esq., adalah seorang pengacara di Marqus Aurbach Chtd.