T: Tahun ini (2023), karena undang-undang Revisi Statuta Nevada 116.3113 (dan amandemennya), asosiasi pemilik rumah saya memperoleh polis asuransi terpisah untuk menutupi dinding bersama antara townhouse, rumah keluarga tunggal yang terpasang.
Saya meneliti NRS 116.3113 dan amandemen untuk menentukan apakah undang-undang ini mencakup townhouse yang dimiliki dan diasuransikan secara pribadi, dan jika demikian, apakah tunduk pada HOV yang mengambil kebijakan tentang “dinding dan atap bersama” dan kemudian pemilik rumah townhouse retribusi kolektif. Harap dicatat bahwa townhouse milik pribadi biasanya tercakup dalam polis asuransi properti pribadi, yang mencakup “dinding dan atap bersama” antara townhouse dan kerusakan selanjutnya pada rumah tetangga.
Pemahaman saya tentang undang-undang tertulis, dan membaca dengan cermat definisi istilah termasuk “elemen umum” – “dinding dan atap bersama” kami tidak terbuka atau terbuka untuk umum – undang-undang ini dan amandemennya adalah untuk “apartemen, bisnis- dan unit hotel,” dan bukan townhouse. Asuransi tambahan ini mubazir dan bukan “keuntungan pemilik unit,” yang sebenarnya dikutip undang-undang sebagai alasan untuk melembagakan polis tambahan. Biaya tambahan hampir sama dengan biaya untuk saya. dua kali lipat untuk asuransi yang sudah saya bawa dan akan menjadi pertanggungan utama untuk setiap kehilangan atau kerusakan rumah saya dan tetangga jika kerusakan atau perbaikan mempengaruhi properti mereka.
Dapatkah Anda memverifikasi bahwa temuan saya benar sehingga saya dapat menyampaikannya kepada direktur HOA saya yang menurut saya mungkin salah dipahami oleh perwakilan asuransi yang terlalu bersemangat.
A: Dalam menjawab pertanyaan Anda, saya meminta bantuan salah satu pakar asuransi (juga seorang pendidik untuk menjawab), Mark Coleman, CIRMS, Wakil Presiden NFP Property & Casualty Services, LLC. Inilah yang dia katakan tentang masalah ini:
Saya tidak setuju dengan interpretasinya tentang persyaratan asuransi properti NRS116.3113 yang tercantum dalam pertanyaan. NRS116 didasarkan pada Uniform Common Interest Ownership Act dan telah diubah beberapa kali selama bertahun-tahun untuk memperbarui persyaratan saat UCIOA berubah. Sekitar 28 negara bagian mendasarkan undang-undang HOA mereka pada model undang-undang federal ini. NRS116.3113 jelas bahwa setiap bangunan yang memiliki lebih dari satu unit harus termasuk dalam pertanggungan asuransi properti yang disediakan oleh asosiasi.
Selain itu, perlindungan properti asosiasi adalah yang utama untuk semua klaim properti. Anda tidak bisa hanya mengasuransikan dinding dan atap biasa. Anda harus mengasuransikan seluruh bangunan sesuai dengan spesifikasi aslinya baik di dalam maupun di luar. Bentuk pertanggungan itu disebut pertanggungan entitas tunggal. Asuransi properti asosiasi tidak harus mencakup perbaikan dan perbaikan oleh pemilik. Persyaratan asuransi ini berlaku tidak hanya untuk apartemen, tetapi juga untuk townhouse, dupleks, tripleks, bangunan apa pun dengan dua unit atau lebih.
Pada tanggal 2 April 2020, Divisi Real Estat Nevada mengeluarkan Opini Penasihat 20-03, yang dengan jelas menyatakan bahwa semua bangunan, terlepas dari bagaimana judulnya, harus dimasukkan dalam pertanggungan asuransi properti jika bangunan tersebut terdiri dari dua unit atau lebih. Bahkan ketika Anda menyebut bangunan itu sebagai rumah keluarga tunggal, ia memiliki dua unit dan harus disertakan. Asuransi, seperti semua bisnis, memiliki bahasanya sendiri. Pemilik unit mana pun yang memiliki cakupan properti utama dengan asosiasi harus memiliki kebijakan HO6 jika pemilik menempatinya, dan kebijakan tempat tinggal kebakaran jika disewakan kepada orang lain. HO6 disebut sebagai polis pemilik kondominium karena penjamin asuransi tidak memiliki polis khusus untuk townhouse atau dupleks. Saya setuju dengan manajer komunitas Anda bahwa asosiasi harus menyediakan asuransi kepemilikan untuk townhouse Anda. Dewan membuat keputusan yang tepat dalam membeli asuransi yang mencakup semua bangunan dengan dua unit atau lebih.
T: Atas permintaan pemilik rumah, Yang Mulia baru-baru ini mengadakan rapat terbuka Komite Dengar Pendapat tentang pelanggaran. Dua anggota dewan hadir untuk bagian terbuka. Setelah porsi terbuka, Panitia Dengar Pendapat melakukan musyawarah tertutup. Jika anggota dewan diizinkan untuk tinggal selama musyawarah Tidak ada bahasa yang jelas dalam dokumen pemerintahan kami tentang hal ini.
A: Jika anggota dewan hanya sebagai peninjau dan bukan pihak yang melakukan pelanggaran, seharusnya mereka tidak ikut dalam proses musyawarah. Alasannya, pemilik rumah yang dapat dikenai sanksi oleh Panitia Dengar Pendapat akan mengajukan banding atas keputusan tersebut ke majelis. Sebagai catatan kaki, pemilik rumah yang hadir di hadapan Komite Dengar Pendapat tidak berhak menghadiri musyawarah per Statuta Revisi Nevada 116.31085 (4c).
T: Presiden dewan kami baru saja mengirimkan manifesto ini untuk rapat dewan mendatang pada tanggal 25 Januari. Semua orang yang saya ajak bicara, termasuk beberapa manajer komunitas dan pemilik rumah di komunitas yang berbeda baik di sini di Vegas maupun negara bagian lain, tidak percaya ini bahkan diusulkan. Pernahkah Anda melihat sesuatu seperti ini dan bagaimana menurut Anda? Kami menghargai pendapat ahli Anda.
Dewan yang Terhormat:
Pada rapat 10 Januari 2023, kami akan memberikan suara untuk mengadopsi cara (lihat di bawah) di mana kami menambahkan item agenda dan buletin, dan jika disetujui dengan suara terbanyak, akan diikuti selanjutnya.
1. Berikan suara pada semua item agenda yang diusulkan pada rapat, untuk rapat berikutnya. Ini adalah suara terbanyak. Jika sebuah butir tidak menerima suara mayoritas dari mereka yang hadir setelah kuorum, maka itu adalah bukan ditambahkan pada agenda rapat berikutnya.
2. Setiap item agenda potensial yang muncul di antara rapat dapat ditambahkan dengan suara bulat melalui email. Jika semua orang tidak setuju melalui email (dengan suara bulat), maka itu saja bukan ditambahkan pada agenda rapat berikutnya.
3. Hanya mata acara yang disetujui oleh suara mayoritas direktur setelah kuorum pada rapat sebelumnya, atau dengan suara bulat di antara rapat melalui email, akan menjadi agenda berikutnya.
Ini adalah proses yang sama untuk menambahkan artikel ke buletin, jika diterima oleh dewan dengan suara terbanyak.
Silakan kirim agenda atau buletin apa pun melalui email atau pada rapat 10 Januari 2023 untuk pertimbangan dewan.
A: Proses yang diusulkan untuk menambahkan item ke dalam agenda tidak memberikan fleksibilitas apapun untuk asosiasi ini. Masalah yang tidak direncanakan tidak boleh ditunda. Rekomendasi yang diusulkan adalah untuk masalah yang tidak terjadwal untuk memilih melalui email yang memerlukan persetujuan dengan suara bulat, bukan dengan suara mayoritas.
Meskipun saya dapat memahami alasan presiden, jika dewan memilih untuk menerima proposalnya, rekomendasi saya adalah mengubah dari suara bulat menjadi suara mayoritas untuk masalah tak terjadwal yang terjadi di antara rapat.
Barbara Holland, CPM adalah seorang penulis, pendidik, saksi ahli tentang masalah real estate yang berkaitan dengan manajemen dan broker. Pertanyaan dapat dikirim ke holland744o@gmail.com